Besenrein beim Auszug: Was Mieter bei der Übergabe schulden

Im Mietvertrag steht oft, die Wohnung sei „besenrein“ zurückzugeben. Was das genau bedeutet, hat der Bundesgerichtshof entschieden. Dieser Ratgeber zeigt, was zur besenreinen Übergabe gehört, was nicht, und wie sich Streit bei der Wohnungsübergabe vermeiden lässt.

Was bedeutet besenrein?

Besenrein heißt: grobe Verschmutzungen sind beseitigt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass sich die Pflicht zur besenreinen Rückgabe auf die Beseitigung grober Verschmutzungen beschränkt (Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05).

Eine Grundreinigung mit Fensterputzen und Wischen schuldet der Mieter damit nicht, solange der Mietvertrag nichts anderes wirksam regelt. Ausgefegte Böden und eine leere Wohnung reichen in der Regel.

Muss die Wohnung bei der Übergabe leer sein?

Ja. Nach § 546 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben. Dazu gehört, eigene Möbel und Gegenstände zu entfernen, auch aus Keller, Dachboden und Garage.

Wer kurz vor dem Auszug keine Zeit hat, lässt die Räume durch eine Firma leeren. Bei der Entrümpelung durch Rümpelpeter ist die besenreine Übergabe im Festpreis enthalten.

Was gehört zur besenreinen Übergabe?

Diese Punkte sind vor dem Übergabetermin zu erledigen:

• Alle eigenen Möbel und Gegenstände entfernen, auch aus Nebenräumen
• Böden ausfegen und grobe Verschmutzungen beseitigen
• Alle Schlüssel bereitlegen, auch Keller- und Briefkastenschlüssel

Gehört eine Einbauküche oder ein Teppich dem Vermieter, bleibt das Stück drin. Ein Blick in Mietvertrag und Einzugsprotokoll klärt das vor dem Auszug.

Muss ich beim Auszug renovieren?

Nur wenn der Mietvertrag Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter überträgt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine solche Formularklausel unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Einzug unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde und der Mieter dafür keinen angemessenen Ausgleich bekam (Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14).

Ob die eigene Klausel wirksam ist, klären Mieterverein oder Anwalt. Steht fest, dass gestrichen werden muss, übernimmt Rümpelpeter auf Wunsch auch Malerarbeiten zusammen mit der Räumung.

Was ist der Unterschied zwischen besenrein und gereinigt?

Besenrein heißt ausgefegt, gereinigt heißt gründlich geputzt. Verlangt der Mietvertrag wirksam mehr als besenrein oder will der Mieter eine Diskussion beim Übergabetermin vermeiden, kommt eine Reinigung dazu.

Bei Rümpelpeter lässt sich eine Grundreinigung zur Räumung dazubuchen. Dann sind Leerräumen und Putzen an einem Termin erledigt.

Wie lange kann der Vermieter nach der Übergabe Ansprüche stellen?

Sechs Monate. Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten. Die Frist beginnt, wenn der Vermieter die Wohnung zurückerhält.

Deshalb lohnt ein Übergabeprotokoll, das beide unterschreiben, und Fotos jedes Raums mit Datum. Mängel, die dort nicht stehen, sind später schwer nachzuweisen.

Was tun, wenn der Auszug drängt?

Früh einen Räumungstermin vor dem Übergabetermin festlegen. Für eine erste Einschätzung genügen oft Fotos per WhatsApp, den Festpreis nennt Rümpelpeter nach der kostenlosen Besichtigung.

Brauchbare Möbel werden angerechnet und senken den Preis, wie der Ratgeber Entrümpelung mit Wertanrechnung zeigt. Eine vollständige Liste für den Auszug steht in der Checkliste zur Wohnungsauflösung, die Richtpreise in der Preisliste.