Wohnung besenrein übergeben: Was Vermieter verlangen dürfen und Checkliste zum Auszug

Im Übergabeprotokoll steht oft nur ein Wort: besenrein. Was damit gemeint ist, führt regelmäßig zu Streit um die Kaution. Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage und enthält eine Checkliste für den Auszug.

Was bedeutet besenrein?

Besenrein heißt: Die Wohnung ist leer geräumt und frei von groben Verschmutzungen. So hat es der Bundesgerichtshof am 28. Juni 2006 festgehalten (Az. VIII ZR 124/05). Gemeint ist eine einfache Reinigung mit Besen oder Staubsauger.

Im Gesetz steht das Wort nicht. § 546 BGB verpflichtet nur dazu, die Mietsache nach Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben. Was besenrein bedeutet, ergibt sich deshalb aus der Rechtsprechung.

Was gehört zur besenreinen Übergabe?

Zur besenreinen Übergabe gehören eine leere Wohnung und gefegte oder gesaugte Böden:

• Eigene Möbel, Gegenstände und Abfälle vollständig entfernen, auch aus Keller, Dachboden und Abstellraum
• Böden fegen oder saugen
• Groben Schmutz wie Müll, Essensreste und Klebereste beseitigen
• Alle Schlüssel zurückgeben

Was gehört nicht zur besenreinen Übergabe?

Eine Grundreinigung ist nicht geschuldet, solange der Mietvertrag nicht wirksam etwas anderes regelt:

• Böden nass wischen oder Armaturen polieren
• Wände streichen oder tapezieren, das ist eine Frage der Schönheitsreparaturen
• Spuren normaler Abnutzung beseitigen, die der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten hat

Ob Fenster geputzt werden müssen, regelt im Zweifel der Mietvertrag. Ohne wirksame Regelung gehört das Fensterputzen nach verbreiteter Auffassung nicht zur besenreinen Rückgabe.

Darf der Mietvertrag mehr verlangen als besenrein?

In Grenzen ja. Eine einzeln ausgehandelte Vereinbarung kann eine gründlichere Reinigung vorschreiben. Formularklauseln sind dagegen unwirksam, wenn sie Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB). Ob eine Klausel wirksam ist, hängt vom genauen Wortlaut ab. Im Zweifel hilft der örtliche Mieterverein.

Was gilt für Keller, Dachboden und Einbauten?

Mitvermietete Keller, Dachböden und Abstellräume gehören zur Mietsache und werden ebenso geräumt zurückgegeben. Selbst eingebaute Dinge wie Laminat, Küche oder Regalsysteme müssen grundsätzlich wieder raus, wenn mit dem Vermieter nichts anderes vereinbart ist.

Bleibt größerer Hausrat zurück, kann das als nicht zurückgegebene Wohnung gelten. Dann kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Entschädigung in Höhe der Miete verlangen (§ 546a BGB). Für volle Nebenräume gibt es die Leistung Keller, Dachboden und Garage.

Checkliste: Was ist vor der Übergabe zu erledigen?

Diese Punkte helfen, Streit um die Kaution zu vermeiden:

• Kündigungsfrist prüfen und Übergabetermin mit dem Vermieter festlegen
• Persönliche Unterlagen und Wertsachen sichern
• Räumung so legen, dass vor dem Termin ein Puffer bleibt
• Dübel entfernen und Löcher bei Bedarf verspachteln
• Zählerstände für Strom, Gas und Wasser notieren
• Nachsendeauftrag für die Post einrichten
• Übergabeprotokoll gemeinsam ausfüllen und jeden Raum fotografieren

Wie lange kann der Vermieter nach der Übergabe Ansprüche stellen?

Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten. Die Frist beginnt mit der Rückgabe der Wohnung. Deshalb sind Datum, Protokoll und Fotos wichtig.

Wer übernimmt Räumung und Übergabe?

Bei einer Wohnungsauflösung durch Rümpelpeter ist die besenreine Übergabe inklusive. Verlangt der Mietvertrag mehr als besenrein, lässt sich zusätzlich eine Grundreinigung buchen. Den Festpreis gibt es nach der kostenlosen Besichtigung. Wer nach einem Todesfall räumen muss, findet die Fristen im Ratgeber Haushaltsauflösung im Todesfall.